来源时间为：2020-03-02
原标题:20中南02:江苏集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行券信用评级报告
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随着棚改货币化安置政策的变动，以及部分三
四线城市购买力的减弱，公司未来开发项目可
能存在一定去化压力。
3．公司在建面积快速增长，尚需投资额较
大，建筑业有垫资需求且发展PPP业务对资金
存在一定占用，公司面临一定的资本支出压力，
融资需求较强。
4．务负担较重，债务规模持续增长，
且面临一定的集中偿付压力，长期偿债能力指
标表现较差，EBITDA利息倍数不足一倍。
分析师
宋莹莹
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卢瑞
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一、主体概况
江苏集团股份有限公司（以下简称“”或“公司”）前身为大连金牛股份有
限公司（以下简称“大连金牛”），大连金牛为东北特殊钢集团有限责任公司（以下简称“东北特
钢集团”）旗下的一家上市公司（股票代码：000961.SZ）。2009年6月10日，金牛股份实施重大资
产重组，中南房地产业有限公司（后变更为“中南城市建设投资有限公司”）受让东北特殊钢集团
持有的金牛股份9,000万股股份（股份占比为29.95），从而成为金牛股份第一大股东；2009年6月，
金牛股份通过定向增发的方式收购了南通中南中心开发有限公司、常熟中南世纪城房地产开
发有限公司和青岛海湾新城房地产开发有限公司等8家房地产项目公司的100股权，以及南通中南
世纪城物业管理有限公司80股权和南通建筑工程总承包有限公司（后更名为“江苏中南建筑产业
集团有限责任公司”）100股权。2009年7月8日，金牛股份变更名称为现名，证券简称变更为“中
南建设”，股票代码：000961.SZ。
后经过多次增发，截至2019年3月底，公司股本总额为370,978.88万股，控股股东为中南城市
建设投资有限公司（以下简称“中南城建”，持股54.43），实际控制人为陈锦石及一致行动人。
图1截至2019年3月底公司股权结构图
资料来源：公司提供
公司经营范围包括，房地产开发、销售（凭资质证书承接业务）；土木建筑工程施工，物业管
理，实业投资。
截至2018年底，公司设董事局主席办公室、总裁综合办公室、信息流程中心、战略企划中心。
综合人力中心、财务管理中心、投资商务中心、融资管理中心、研发设计中心、法律管理中心、运
营管理中心、招采管理中心、营销管理中心和成本管理中心14个职能部门；纳入合并范围的子公司
共399家；公司拥有员工16,420人。
截至2018年底，公司合并资产总额2,356.94亿元，负债总额2,161.01亿元，所有者权益总额（含
少数股东权益）195.93亿元，其中归属于母公司所有者权益173.98亿元。2018年，公司实现营业收
入401.10亿元，净利润（含少数股东损益）23.13亿元，其中归属于母公司所有者的净利润21.93亿
元；经营活动产生的现金流量净额194.32亿元，现金及现金等价物净增加额27.35亿元。
截至2019年3月底，公司合并资产总额2,400.87亿元，负债总额2,198.27亿元，所有者权益总
额（含少数股东权益）202.60亿元，其中归属于母公司所有者权益178.93亿元。2019年1~3月，公
司实现营业收入84.71亿元，净利润（含少数股东损益）5.25亿元，其中归属于母公司所有者的净
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利润4.82亿元；经营活动产生的现金流量净额37.15亿元，现金及现金等价物净增加额40.02亿元。
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇；法定代表人：陈锦石。
二、本次债券概况及募集资金用途
1．本次债券概况
本次债券名称为“江苏集团股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行券”
（以下简称“本次债券”），发行规模不超过人民币27亿元（含27亿元），拟一次发行或分期发
行，发行期限为不超过5年（含5年）。本次债券面值为100元，按面值平价发行。本次债券面向
合格机构投资者公开发行，采用单利按年计息，不计复利；每年付息一次，到期一次还本，最后一
期利息随本金的兑付一起支付。本次债券为固定利率债券，债券利率由公司及主承销商根据簿记建
档结果协商确定。
本次债券无担保。
2．本次债券募集资金用途
本次债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司有息债务（券等）。
三、行业分析
公司以房地产开发业务和建筑施工业务为主，分别属于房地产行业和建筑行业。
1．房地产行业
（1）行业概况
房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过
十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正
由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。
从近年房地产行业发展趋势来看，受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施，2016年全国房地
产开发投资102,581亿元，同比增长6.88，增速较上年上升5.9个百分点；2017年，我国房地产开
发投资109,799亿元，同比增长7.04，受密集调控影响，增速较上年微增0.16个百分点，整体投
资热情仍旧较高。2018年，全国房地产开发投资120,263.51亿元，同比增长9.50，增速较前11月
回落0.2个百分点，但仍高于2017年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持
在高位。
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图2近年全国房地产市场发展情况（单位：亿元、）
资料来源：Wind
总体看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大。受国家政
策导向的影响，2016年以来房地产投资增速有所回升，2018年虽保持较高增速，但下滑趋势显现。
（2）市场供需
土地供应状况
土地是房地产企业主要的成本来源，土地市场受房地产宏观调控政策影响巨大，同时会受到地
方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿的影响。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制
房地产企业融资行为，加之需求端限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明
显变化，直接影响土地市场需求。
2016年，土地供求总量小幅下降，整体分化趋势不改，重点城市成交热度攀升带动地价及溢价
率上扬。2016年，除二线城市推出土地面积及成交土地面积分别出现1和0.2的微跌外，一、三
线城市均有较大幅度下降；除一线城市土地出让金下降16外，二、三线城市土地出让金分别上升
68和9。另外，各线城市楼面均价和土地溢价率均有不同程度上升。一线城市楼面均价和土地溢
价率分别上升9和18个百分点到9,965元/平方米和45；二线城市楼面均价和土地溢价率分别上
升74和34个百分点到2,696元/平方米和51；三线城市楼面均价和土地溢价率分别上升19和
18个百分点到887元/平方米和26。整体看，一线市场的高房价使较多房企转战二线重点城市拿地，
二线城市涨幅较大，地王频出。
2017年，全国300个城市成交面积95,036万平方米，同比增加8；土地出让金总额为40,623
亿元，同比增加38。其中，住宅用地成交面积35,433万平方米，同比增加24；商办类用地成交
土地面积10,225万平方米，同比减少10。分城市来看，2017年，一线城市土地供应持续放量，成
交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成
交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，
土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。
2018年，土地供应量继续上扬，全国300个城市土地供应量128,440万平方米，同比增长20；
土地成交面积105,492万平方米，同比增长14，其中住宅用地成交面积38,931万平方米，同比增
长10；土地出让金总额为41,773亿元，同比微增2；整体成交楼面均价及溢价率均有所下滑，
房企拿地趋于理性。分城市来看，2018年，一线城市供地节奏放缓，同比下降12，成交指标均降，
其中出让金总额下降12；二线重点城市实施“分类调控、因城施策”政策，土地供应量同比增长
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16，但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加快供地节奏，土
地供应量、成交面积、出让金均同比走高，但溢价率同比下滑明显。
表12016~2018年全国300个城市土地交易情况（单位：万平方米、、亿元、元/平方米）
项目2016年2017年2018年
推出面积103,212111,907128,440
同比-9820
成交面积85,88595,036105,492
同比-3814
出让金29,04740,62341,773
同比31382
楼面均价1,9042,3742,159
同比4026-11
土地平均溢价率432913
同比上升27个百分点下降14个百分点下降16个百分点
资料来源：CREIS中指数据，联合评级整理。
总体看，2016年土地市场热度高涨，楼面均价及溢价率均大幅上涨，随着2017年后土地增加
供应量及调控政策影响，楼面均价及溢价率有所回落，2018年房企拿地趋于理性，成交楼面均价及
溢价率继续走低。
开发资金来源状况
受益于宽松的信贷政策，2016年前三季度房地产销售市场火爆，房企资金进一步得到缓解。进
入10月份，上海证券交易所对房地产企业发
