【案例及索引】卓某绵诉惠阳区协兴贸易总公司等房屋租赁合同纠纷案
广东省惠州市惠阳区人民法院(2004)惠阳法民一初字第492号
案件来源：北大法宝数据库
25
承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？
承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋,或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合《民法典》规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力,出租人有权据此解除合同,但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的,考虑到承租人不愿继续履行租赁合同,该义务性质又不宜强制履行,租赁合同目的已无法实现,法院可以直接判决解除租赁合同,并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任,出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务,具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价,承租人的过错程度等因素予以酌定,一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。
出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的,不符合合同法（现为《民法典》）规定的法定解除条件,承租人要求继续履行合同的,应予支持,但合同另有约定的除外。
【索引】北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答(京高法发〔2013〕462号)
26
承租人仅对部分租赁物主张优先购买权，影响出租人利益最大化实现，是否符合同等条件？
承租人行使优先购买权的前提是要满足「同等条件」,同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同,包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产,则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的,可能增加出租人处置资产的难度,降低资产处置效率,故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使,仅对其中部分房产行使,影响出租人利益最大化的实现,不符合「同等条件」。
【案例及索引】广州市百盛市场经营管理有限公司、广州银行股份有限公司森保支行房屋租赁合同纠纷案
一审:广州市天河区人民法院(2019)粤0106民初35969号
二审:广东省广州市中级人民法院(2020)粤01民终23388号
裁判理由：首先，承租人就超出租赁范围的标的物是否享有优先购买权存在争议，在不考虑该争议的前提下，承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。广州银行股份有限公司森保支行（以下简称广州银行）系打包整体出售包括涉案租赁房屋在内的34套房产，则购买条件应指与受让方联合体受让该34套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。对资产包中的各个房产单独进行出售可能增加广州银行处置资产的难度，降低资产处置效率，承租人广州市百盛市场经营管理有限公司（以下简称百盛公司）若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，百盛公司仅对其中部分房产主张行使优先购买权，影响广州银行利益最大化的实现,不符合“同等条件”。百盛公司在不具备同等购买条件的情况下主张对涉案2套租赁物业行使优先购买权，依据不足，不予支持。
27
承租人以行使优先购买权为由，诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，但未提出行使优先购买权的，如何处理？
第一种观点认为,承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:
一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效；
二是请求与出租人建立同等条件下的买卖合同关系。
这两个诉讼请求是承租人优先购买权的具体化。为避免讼累,切实维护承租人的优先购买权,法院在保护承租人优先购买权的判决中,可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时,直接判决承租人与出租人买卖关系成立,出租人应依法交付房屋,承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明,承租人的优先购买权实际上可能无法实现。
第二种观点认为,对保护承租人优先购买权的判决中,只要宣告买卖合同无效即可,无需再强行判决承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格,只要出租人出卖房屋,承租人可以再主张其优先购买权。
承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效,而未要求行使优先购买权,经法院释明后不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不予支持。理由是:优先购买权作为法律赋予承租人的一项权利,其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。为此,法律允许承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效,以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段,而不是目的。法律规定保护的是承租人实现优先购买的目的，在当事人不主张购买的情况下,就说明他没有实现这个目的的意思。因此,也就没有继续加以保护的必要。故承租人不主张优先购买权,而仅要求确认合同无效的,不应支持。
【索引】上海市高级人民法院民一庭关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答[沪高法民一(2010)2号]
28
房屋出租人拒绝收取租金，承租人是否有权起诉要求其收取租金？
诉的利益,反映当事人运用民事诉讼手段寻求救济的必要性,是当事人获得诉权的前提条件。当事人只有存在诉的利益的情况下,才有权提起诉讼。在租赁合同法律关系中,承租人应按照合同约定履行向出租人支付租金的义务,但收取租金是出租人所享有的权利而并非义务,出租人对于自己的权利可以进行处分,并且出租人放弃收取租金并未侵害承租人的权利,故承租人并没有诉的利益。因此,出租人拒绝收取租金,承租人无权起诉要求其收取租金。
【案例及索引】洪某英诉夏某东房屋租赁合同纠纷案
案号：浙江省宁波市北仑区人民法院(2011)甬仑港民初字第113号
裁判理由：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对租赁物进行使用、收益是承租人的合同权利，支付租金是承租人的合同义务，收取租金是出租人的合同权利，交付符合约定用途的租赁物是出租人的合同义务。原告起诉称被告拒绝收取租金，故要求判令被告收取租金，本院认为被告放弃或延迟收取租金的行为是其对合同权利的处分，该处分行为并未侵犯原告的合同权利和其他民事权益，原告没有诉的利益，原告的起诉不符合受理条件。
29
未尽审慎选择和管理义务的产权式商铺开发商，应否对业主租金损失承担补充责任？
产权式商铺经营模式存在两种基本的法律关系：
第一为开发商与投资者之间的买卖合同关系；
第二为投资者与经营管理公司之间的租赁合同关系。
投资者与经营管理公司之间形成租赁合同关系,投资者与开发商之间系买卖合同关系。通常情况下,根据合同相对性的原理,投资者在经营管理公司未能依约支付租金且已停止对商铺统一经营,构成根本违约的情况下,只能追究经营管理公司的违约责任,而开发商并非合同的相对方,在租赁合同纠纷中难以追究其责任。但在产权式商铺这一特殊经营模式中,开发商在销售商铺时即对投资者购买商铺后的统一出租经营、投资收益等进行了宣传和重点介绍,使房屋买受人对购买房屋后的经济回报产生合理预期。该种方式促进了商铺的销售,使开发商从中获得巨大收益,故开发商应该在后期引进经营管理公司时对该公司的资金情况、履约能力、承担房屋空置风险等状况进行审慎审查,并在经营管理公司的经营过程中进行适度的管理,从而保证销售商铺时关于投资收益的宣传得以实现。
在开发商未尽到上述义务的情况下其应对投资者因经营管理公司违约造成的损失承担相应的责任。考虑到投资者之损失系经营管理公司直接造成的,开发商未尽审查和管理义务系损失发生的间接原因,开发商所承担的责任以补充责任为宜。此外,投资者在购买商铺并向经营管理公司出租的过程中,自身亦存在对投资风险的判断和商业行为的选择方面的瑕疵、过错,故开发商所承担之补充责任应限定在投资者所应获得的租金收益范围内。
【案例及索引】李某玲诉北京中卡商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案
一审:北京市朝阳区人民法院(2011)朝民初字第18104号
二审:北京市第二中级人民法院(2012)二中民终字第6554号
案件来源：北大法宝数据库
来源：最高人民法院司法案例研究院、裁判文书网、北大法宝、法學閱讀滙館
原标题：《房屋买卖、租赁案件审判实务问答29则》
特别声明本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问http://renzheng.thepaper。cn。
