资料来源：联合资信根据公司审计报告整理
截至2022年底，公司流动负债较年初有所下降，其中短期借款85.56亿元，已逾期未偿还的短期借款合计45.18亿元。应付账款下降主要系结算部分工程款所致。应付票据较年初降幅较大，其中已到期未支付的应付票据总额为57.16亿元。
其他应付款较年初有所下降，主要系往来款下降所致。合同负债较年初有所下降，主要系销售下滑，结转收入大于预收房款所致。
截至2022年底，公司非流动负债较年初有所下降，其中长期借款和应付债券均有所下降，主要系重分类至一年内到期的非流动负债所致。
截至2022年底，公司全部债务550.36亿元，较年初下降27.70，主要系债务偿还所致。债务结构方面，短期债务占54.82，长期债务占
45.18。从债务指标来看，截至2022年底，公司调整后资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为83.58、63.78和44.31，较上年底分别提高1.91个百分点、下降
0.23个百分点和下降3.93个百分点。
截至2023年3月底，公司负债总额较上年底有所下降，其中应付账款较上年底增长9.54，主要系应付工程款增加所致；其他应付款较上年底下降9.65。截至2023年3月底，公司全部债务和债务结构变化不大。
4.盈利能力
2022年，公司营业总收入降幅较大，利润总额为负，资产减值和信用减值对利润侵蚀明显，
公司盈利指标表现差。
2022年，公司实现营业总收入590.36亿元，
同比下降25.47，主要系结转收入下降所致；
2022年，公司利润总额-92.72亿元，主要系毛利率下降以及资产减值和信用减值所致。
2022年，公司费用总额为65.79亿元，同比下降6.84，主要系销售及管理费用下降所致。从构成看，公司销售费用、管理费和财务费用占比分别为27.60、34.44和37.91。其中，销售费用为18.16亿元，同比下降21.20，主要系销售规模下降所致；管理费用为22.66亿元，同比下降34.77，主要系员工人数减少，工资支出下降所致；财务费用为24.94亿元，同比增长103.86，
主要系建设开发进度放缓，资本化利息减少，费用化利息相应增加以及汇兑损益所致。
2022年，公司实现投资收益16.82亿元，同比下降12.24，主要系表外合联营项目贡献利润减少所致；资产减值损失25.91亿元，信用减值损失9.44亿元，对利润侵蚀较大，资产处置收益2.15亿元，增幅较大主要系处置固定资产产生的利得。总体看，公司资产减值损失和信用减值损失规模较大，对利润侵蚀明显。
2022年，由于大幅亏损，公司总资本收益率和净资产收益率分别为-8.80和-30.81。公司盈利指标表现差。
2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30亿元，同比增长43.62；2023年1－3月，实现利润总额-4.36亿元。
5.现金流
2022年，公司销售回款大幅下降，但暂停投资，延缓开发进度，经营活动现金流量净额保持净流入；投资活动现金转为净流入；受融资环境恶化影响，公司筹资活动现金净流出规模仍较大。
表10公司现金流量情况（单位：亿元）
项目2020年2021年2022年2023年1－3月
经营活动现金流入小计1293.151446.69595.7987.42
经营活动现金流出小计1208.471278.97533.2683.84
经营现金流量净额84.67167.7262.533.58
投资活动现金流入小计39.9859.4955.332.19
投资活动现金流出小计179.0889.3440.946.37
投资活动现金流量净额-139.10-29.8514.39-4.18
筹资活动前现金流量净额-54.42137.8776.92-0.60
筹资活动现金流入小计851.47453.82133.8610.64
筹资活动现金流出小计714.31690.52281.1920.26
筹资活动现金流量净额137.17-236.70-147.32-9.62
资料来源：公司审计报告
从经营活动看，由于2022年公司销售回款大幅下降，公司经营活动现金流入同比大幅下降58.82，同时受行业整体景气度不佳以及流动性管理压力大影响，公司暂停拿地并放缓建设开发进度，经营活动现金流出同比下降58.31。综
上，公司经营活动现金流量净额虽保持净流入，
但规模有所下降。
从投资活动看，2022年，公司投资活动现金流入和流出同比均有所下降，主要系合联营项目投资减少所致。投资活动现金流量净额转为净流入。
2022年，公司筹资活动前现金流量净额仍为净流入。
从筹资活动看，2022年，受融资环境不佳影响，公司筹资活动现金流入同比大幅下降70.50，筹资活动现金流出同比下降59.28。综上公司筹资活动现金净流出规模仍较大。
2023年1－3月，公司经营活动现金流量净额仍为净流入，但投资活动现金流量净额转为净流出，筹资活动现金流量净额仍为净流出。
6.偿债指标
公司长短期偿债指标表现弱，偿债能力表现不佳。
表11公司偿债能力指标（单位：倍、亿元）
项目项目2020年2021年2022年2023年3月
短期偿债能力指标流动比率（）118.41105.9398.7998.98
速动比率（）45.6038.9438.1737.53
现金类资产/短期债务1.040.670.470.45
长期偿债能力指标EBITDA118.21-6.70-66.84--
EBITDA利息倍数1.71-0.10-1.23--
全部债务/EBITDA7.67-113.58-8.23--
资料来源：联合资信根据公司财务报告整理
从短期偿债能力指标看，截至2022年底，公司流动比率和速动比率均有所下降，现金短期继续下降至0.47倍。截至2023年3月底，公司现金短期债务比仅0.45倍，短期偿债能力指标表现弱。
未决诉讼方面，截至2022年底，公司涉及的未决诉讼较多，其中作为被告诉讼金额单笔超1000万的合计53.60亿元，其他小额诉讼作为被告的合计29.86亿元，公司因未决诉讼已累计计提预计负债3.27亿元。公司未决诉讼金额较大，未来仍可能继续计提预计负债。
7.公司本部财务分析
公司本部资产构成主要以子公司往来款以及持有的子公司股权为主；债务负担一般，但账面货币资金很少，无法覆盖短期债务。
截至2022年底，公司本部资产总额1413.05亿元，较上年底下降0.21。其中，其他应收款（合计）1152.33亿元，长期股权投资248.25亿元。截至2022年底，公司本部货币资金为1.54亿元。公司本部全部债务84.83亿元。其中，短期债务为28.08亿元，存在较大的债券偿付压力。截至2022年底，公司本部全部债务资本化比率38.09，公司本部债务负担一般。
截至2022年底，公司本部所有者权益为137.91亿元，较上年底增长17.45。
2022年，公司本部营业总收入为0.46亿元，营业收入为0.46亿元，利润总额为20.49亿元。同期，公司本部投资收益为25.80亿元。
现金流方面，2022年，公司本部经营活动现金流净额为59.77亿元，投资活动现金流净额-28.46亿元，筹资活动现金流净额-36.55亿元。
十、结论
基于对公司经营风险和财务风险等方面的综合分析评估，综上，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AA ，维持“19中南03”和“20中南02”的信用等级为AA ，评级展望为稳定。
从长期偿债能力指标看，2022年公司亏损规模较大，长期偿债能力指标弱。
对外担保方面，截至2022年底，公司对外担保合计83.94亿元，主要为对合作项目公司的担
保，占所有者权益的26.86，或有负债风险较大。
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附件1-1截至2023年3月底公司股权结构图
注：中南城市建设投资有限公司持股数包含参与转融通业务出借的股份
资料来源：公司提供
附件1-2截至2023年3月底公司组织架构图
资料来源：公司提供
附件1-3截至2022年底公司主要子公司情况
子公司名称业务性质持股比例（）取得方式
直接间接
中南镇江房地产开发有限公司房地产开发98.010.10投资设立
南通海门中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
青岛海湾新城房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
南京常锦房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通中南新世界中心开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通华城中南房地产开发有限公司房地产开发100.00--投资设立
儋州中南城市开发有限公司房地产开发97.00--投资设立
南通中南世纪花城投资有限公司房地产开发100.00--投资设立
海门中南投资有限公司房地产投资60.00--投资设立
苏州中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南通锦益置业有限公司房地产开发97.22--投资设立
营口中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司房地产开发99.900.10投资设立
海门中南国际房产经纪有限公司房地产销售代理100.00--投资设立
安徽中盛建设投资有限公司房地产投资60.00--投资设立
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
东营中南城市建设投资有限公司房地产开发95.57--投资设立
大连中南世纪城市发展有限责任公司房地产开发100.00--投资设立
南京中南新锦城房地产开发有限公司房地产开发60.00--投资设立
南京中南世纪城房地产开发有限公司房地产开发96.89--投资设立
苏州中南雅苑房地产开发有限公司房地产开发98.83--投资设立
中南云锦（北京）房地产开发有限公司房地产开发99.900.10投资设立
上海锦冠房地产开发有限公司房地产开发98.90--投资设立
南京溧水万宸置业投资有限公司房地产开发99.900.10非同一控制下企业合并
上海锦府房地产开发有限公司房地产开发99.130.10投资设立
南京中南花城房地产开发有限公司房地产开发93.84--投资设立
南通海门中南房地产开发有限公司房地产开发94.41--投资设立
南京中南仙邻时代商业管理有限公司房地产开发99.900.10投资设立
南京中南锦城房地产开发有限公司房地产开发60.0040.00投资设立
杭州中南御锦置业有限公司房地产开发95.00--投资设立
南京中南御锦城房地产开发有限公司房地产开发
