分析师：
联合资信评估股份有限公司
一、跟踪评级原因
根据有关法规要求，按照联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）关于江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”）及其相关债券的跟踪评级安排进行本次跟踪评级。
二、企业基本情况
公司前身为大连金牛股份有限公司（以下简称“大连金牛”），2009年6月大连金牛实施重大资产重组。2009年7月8日，大连金牛变更名称为现名，证券简称变更为“中南建设”，股票代码：000961.SZ。经过多次增发，截至2023年6月2日，公司股本总额为38266
万股，控股股东为中南城投，持股45.53，实际控制人为陈锦石及一致行动人。截至2023年6月2日，公司控股股东中南城投持有公司股份中的89.22已质押，质押比例高，需关注股价下跌带来的实控人变更风险。
跟踪期内，公司主营业务未发生变化。
截至2022年底，公司合并资产总额3067.22
亿元，所有者权益312.53亿元（含少数股东权益168.27亿元）；2022年，公司实现营业总收入590.36亿元，利润总额-92.72亿元。
截至2023年3月底，公司合并资产总额2979.22亿元，所有者权益269.89亿元（含少数股东权益131.78亿元）；2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30亿元，利润总额-4.36亿元。
公司注册地址：江苏省海门市常乐镇；法定代表人：陈锦石。
三、债券概况及募集资金使用情况
公司公开发行的由联合资信评级的存续债券见下表，募集资金均已按指定用途使用完毕，
江苏中南建设集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
并在付息日正常付息。
表1截至本报告出具日公司存续债券概况
（单位：亿元）
债券名称发行金额债券余额起息日期限（年）
19中南0310.005.592019/11/222 2
20中南029.008.802020/03/063 2
资料来源：联合资信整理
四、宏观经济和政策环境分析
2023年一季度，宏观政策以落实二十大报告、中央经济工作会议及全国“两会”决策部署为主，坚持“稳字当头、稳中求进”的政策总基调，聚焦于继续优化完善房地产调控政策、进一步健全REITs市场功能、助力中小微企业稳增长调结构强能力，推动经济运行稳步恢复。
随着各项稳增长政策举措靠前发力，生产生活秩序加快恢复，国民经济企稳回升。经初步核算，一季度国内生产总值28.50万亿元，按不变价格计算，同比增长4.5，增速较上年四季度回升1.6个百分点。从生产端来看，前期受到较大制约的服务业强劲复苏，改善幅度大于工业生产；从需求端来看，固定资产投资实现平稳增长，消费大幅改善，经济内生动力明显加强，内需对经济增长形成有效支撑。信用环境方面，社融规模超预期扩张，信贷结构有所好转，但居民融资需求仍偏弱，同时企业债券融资节奏同比有所放缓。利率方面，资金利率中枢显著抬升，流动性总体偏紧；债券市场融资成本有所上升。
展望未来，宏观政策将进一步推动投资和消费增长，同时积极扩大就业，促进房地产市场稳健发展。而在美欧紧缩货币政策、地缘政治冲突等不确定性因素仍存的背景下，外需放缓叠加基数抬升的影响，中国出口增速或将回落，但消费仍有进一步恢复的空间，投资在政策的支撑下稳定增长态势有望延续，内需将成为驱动中国经济继续修复的主要动力。总体来看，当前
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积极因素增多，经济增长有望延续回升态势，全年实现5增长目标的基础更加坚实。完整版宏观经济与政策环境分析详见《宏观经济信用观
察季报（2023年一季度）》。
五、行业分析
2022年，在多重因素影响下，国内房地产市场延续2021年下半年以来的低迷状态，商品房销售萎靡，全国土地市场热度不高，供求规模齐跌，房企新开工意愿和房地产开发投资均持续下降，市场信心有待恢复。面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，供需两端调控政策逐步松绑转向宽松；2022年11月，融资端政策利好集中释放，“四箭齐发”等政策将有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，但政策传导速度及落地效果仍有待观察。在政策宽松预期及前期需求释放下，2023年国内房地产市场会有阶段性回暖，但长期不确定性仍大。完整版行业
分析详见《2023年房地产行业分析》。
六、基础素质分析
1.产权状况
截至2023年6月2日，公司控股股东为中南城投，持股45.53，实际控制人为陈锦石及一致行动人。
2.企业信用记录
公司债务履约情况不佳。
根据公司提供的中国人民银行企业基本信用信息报告（中征码：2102040000132125），截至2023年5月9日，公司未结清信贷中逾期债务本金及利息10.41亿元，关注类贷款余额8070万元；其他借贷交易中关注类余额26.91亿元，不良类余额7.25亿元；已结清信贷中，关注类账户
2022年以来，公司对美元债发出交换要约，且2022年11月未支付美元债利息，此外，公司商票逾期金额较大。
截至2023年6月14日，联合资信通过查询中国执行信息公开网发现公司2023年4月12日被列为失信被执行人。
七、管理分析
公司管理制度连续，董监高未发生变动；但员工变动较大。
跟踪期内，公司主要管理体制及管理制度未发生变化。董事、高管及监事未发生变化。但为应对流动性管理压力，公司人员变动较大，截至2022年底，公司员工人数较上年底下降51.92。
八、经营分析
1.经营概况
2022年，房地产行业不景气对公司收入和盈利冲击较大，综合毛利率为负。2023年1－3月，公司营业总收入增幅较大，毛利率回升。
2022年，受房地产行业不景气影响，公司房地产开发业务收入同比下降9.88，同时为快速回笼现金，公司降价销售并加大现房库存去化，房地产业务毛利率下降至1.34；建筑施工业务与房地产行业关系紧密，该板块收入同比下降56.79，同时公司针对部分业主的风险拨备有所增加，导致建筑施工业务毛利率为负。综上，公司营业总收入同比下降25.47，综合毛利率为负。
2023年1－3月，公司实现营业总收入111.30亿元，同比增长43.62，主要系房地产业务结转收入增加所致；综合毛利率回升至7.87
31个。
表2公司主营业务收入及毛利率情况（单位：亿元）
主营业务2020年2021年2022年
收入占比毛利率收入占比毛利率收入占比毛利率
房地产开发577.1274.28.14U7.6470.96.89P2.5785.131.34
建筑施工190.2824.498.65!9.3327.916.83?7816.05-11.01
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酒店及其他9.591.232.628.831.122.19.342.09&.13
合计776.99100.00.74x5.80100.00.00Y0.36100.00-0.09
注：2022年主营业务收入中建筑施工业务有内部交易收入未抵消，合计收入为抵消后收入
资料来源：公司提供
2.房地产开发业务
2022年，受行业环境下行影响，公司签约销售面积和签约销售金额同比均大幅下降，同时公司暂停拿地，建设开发进度放缓，期末在建面积仍较大，面临的保交付压力大。目前公司在售项目剩余可售面积中低能级城市占比高，
未来面临的去化压力大。
2022年，受房地产行业不景气影响，公司暂停土地投资，全年未获取新项目。截至2022年底，
公司在手项目未开工全口径建筑面积835.54万
平方米，权益口径建筑面积合计447.64万平方米，按权益口径计算，其中位于一二线1城市的占40.54，三线及以下城市占59.46。从城市分布看，公司土地储备中位于经济一般城市的比例较高。目前房地产行业整体景气度不佳，低能级城市的去化压力大。
图1截至2022年底公司未开工土地储备情况
注：按公司所有持股项目的权益建筑面积统计
资料来源：公司年报，联合资信整理
项目开发方面，2022年，受地产行业不景气以及公司流动性管理压力影响，公司建设开发进度放缓，新开工面积和竣工面积分别同比下降80.89和27.35。
截至2022年底，公司期末全口径在建面积2268万平方米，规模较大，面临较大的建设开发支出压力和保交付压力。
1一线城市口径：北京、上海、深圳、广州。二线城市口径：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳、合肥、福州、泉州、厦门、兰州、贵阳、珠海、惠州、中山、南宁、石家庄、哈尔滨。
表32020－2022年公司房地产开发情况
（单位：万平方米）
项目2020年2021年2022年
当期新开工面积1357989189
当期竣工面积13491020741
期末在建面积304229742268
注：表中数据按全口径统计，包含未并表的合作开发项目；期末在建面积包括停复工情况
资料来源：公司提供
销售方面，公司全口径签约销售面积和签约销售金额同比分别下降63.01和67.11，大于行业平均降幅；同时公司为回笼资金，加大对现房的打折促销力度，签约销售均价同比下降明显。2023年1－5月，公司签约销售面积和签约销售金额分别为167.2万平方米和198.1亿元，同比分别下降20.6和24.3，目前房地产行业景气度尚未恢复，公司销售规模可能继续下降。同时，公司合作开发项目较多，正在推动合作项目股权出让或退出。
表42020－2022年公司房地产销售情况
（单位：万平方米、亿元、元/平方米）
项目2020年2021年2022年
全口径签约销售面积1685.321468.70543.20
权益口径签约销售面积1007.83909.63339.60
全口径签约销售金额2238.271973.74649.20
权益口径签约销售金额1352.881209.90396.30
全口径签约销售均价13280.9613439.0511950.73
权益口径签约销售均价13423.6513301.0111670.02
全口径回款金额1902.981591.23609.63
全口径回款率85.02�.62?00
注：回款率统计包含跨期回款
资料来源：公司提供
截至2022年底，公司主要在售项目剩余权益可售面积777.95万平方米，公司目前已暂停拿地，以消化库存为主。剩余权益可售面积中，二
长春、常州、南通、无锡、徐州、南昌、大连、潍坊、济南、临沂、烟台、太原、昆明、嘉兴、金华、绍兴、台州、温州。
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线城市占3.85，三线及以下城市占96.15，低能级城市占比大，面临的去化压力大。
3.建筑施工业务
2022年，作为房地产行业紧密相关行业，
