来源时间为：2023-06-26
摘要联合〔2023〕4743号
联合资信评估股份有限公司通过对江苏中南建设集团股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持
联合〔2023〕4743号
联合资信评估股份有限公司通过对江苏中南建设集团股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持江苏中南建设集团股份有限公司主体长期信用等级为AA ，“19中南03”“20中南02”信用等级为AA ，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二三年六月二十一日
江苏中南建设集团股份有限公司
2023年跟踪评级报告
评级结果：评级观点
项目本次级别评级展望上次级别评级展望跟踪期内，房地产市场景气度不佳，预售监管政策收紧，受此影响，江苏中南建设集团股份有限公司（以下简称“公司”或“中南建设”）销售额同比大幅下降，经营获现能力持续承压，叠加融资环境恶化，流动性管理压力大，借款以及商业承兑汇票逾期规模较大，并未支付到期美元债券利息。目前公司失信被执行人事件存续。为缓解流动性压力，公司暂停土地投资，并相应放缓开发建设进度，房地产业务处于收缩状态，且连续两年亏损，持续经营能力受损。2022年公司债务规模虽有所下降，但偿债能力急剧下降，偿债压力仍极大。目前公司已有较大规模资产被司法冻结，货币资金下降较快，资产流动性弱。同时，联合资信评估股份有限公司（以下简称“联合资信”）也关注到公司2022年综合毛利率为负、亏损进一步扩大，部分在建项目保交付压力较大，债务负担仍较重且偿债指标表现较差等因素给公司信用水平带来的不利影响。
江苏中南建设集团股份有限公司AA 稳定AA 稳定
19中南03AA 稳定AA 稳定
20中南02AA 稳定AA 稳定
跟踪评级债项概况：
债券简称发行规模债券余额到期兑付日
19中南0310.00亿元5.59亿元2023/11/22
20中南029.00亿元8.80亿元2025/03/06
注：上述债券仅包括由联合资信评级且截至评级时点尚处于存续期的债券
评级时间：2023年6月21日
本次评级使用的评级方法、模型：
名称版本
房地产企业信用评级方法V4.0.202208
房地产企业主体信用评级模型（打分表）V4.0.202208公司目前流动性管理压力大，短期内以回笼资金为主；在房地产行业景气度下行的环境下，公司在三四线的土储未来面临较大的去化压力和减值风险；建筑业务将面临房建业务收缩以及应收账款减值压力。
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露
本次评级模型打分表及结果：
评价内容评价结果风险因素评价要素评价结果
经营风险B经营环境宏观和区域风险2
综上，联合资信确定维持公司主体长期信用等级为AA ，维持“19中南03”和“20中南02”的信用等级为AA ，评级展望为稳定。
行业风险3
自身竞争力基础素质3
企业管理3
经营分析2
财务风险F4现金流资产质量2
盈利能力5优势
现金流量11．债务规模有所下降。2022年，公司债务总额较上年下降27.70。
资本结构2
偿债能力4
指示评级a-
个体调整因素：----关注
个体信用等级a-
外部支持调整因素：----1．行业景气度不佳，流动性管理压力大。2022年以来，房地产行业景气度不佳，公司融资环境恶化，项目去化难度提高，销售金额同比大幅下降，经营获现能力承压；公司美元债利息未支付，借款和开具的商业承兑汇票逾期，上述事项表明公司流动性管理压力大。
评级结果A-
注：经营风险由低至高划分为A、B、C、D、E、F共6个等级，各级因子评价划分为6档，1档最好，6档最差；财务风险由低至高划分为F1－F7共7个等级，各级因子评价划分为7档，1档最好，7档最差；财务指标为近三年加权平均值；通过矩阵分析模型得到指示评级结果；公司信用评级委员会决定受评对象最终信用等级，可能与评级模型评级结果存在差异
2．公司房地产业务收缩明显，亏损进一步扩大，持续经营能力受损。2022年，受行业环境影响，公司暂停土地投资，
分析师：曹梦茹杨哲邮箱：lianhe@lhratings。com电话：010-85679696开发建设进度放缓，新开工面积和竣工面积大幅下降，此外公司为加大现金回笼，加大对现房的促销力度，综合毛利率为负，同时公司对存货和对合作方的应收款等计提跌价和减值准备金额较大，当年亏损较2021年进一步扩大。
传真：010-85679228
地址：北京市朝阳区建国门外大街2号中国人保财险大厦17层（100022）3．土储中三四线城市项目占比较高，去化压力较大。公司未建和在售项目剩余可售面积在三四线城市的占比较高，面临较大的去化压力。
网址：www。lhratings。com
4．面临较大的资本支出压力。公司在建面积较大，面临较大的保交付压力，建筑业有垫资需求且PPP业务对资金存在一定占用，公司面临较大的资本支出压力。
5．失信被执行人事件存续；债务负担较重，对外担保或有负债风险较大，短期债务占比较高，短期和长期偿债能力指标表现较差。截至2022年底，公司全部债务资本化比率仍处于较高水平，对外担保金额较大，且主要为对联合营房地产项目的借款担保，在目前的行业环境下，或有负债风险较大；短期债务占比高，同时公司亏损使得短期和长期偿债能力指标表现较差。此外，公司存在失信被执行人记录且存续。
主要财务数据：
合并口径
项目2020年2021年2022年2023年3月
现金类资产（亿元）355.26242.46140.90132.36
资产总额（亿元）3592.53679.773067.222979.22
所有者权益（亿元）483.63427.94312.53269.89
短期债务（亿元）341.42362.38301.70291.11
长期债务（亿元）565.31398.89248.66252.11
全部债务（亿元）906.73761.27550.36543.22
营业收入（亿元）786.01792.11590.36111.30
利润总额（亿元）105.17-27.75-92.72-4.36
EBITDA（亿元）118.21-6.70-66.84--
经营性净现金流（亿元）84.67167.7262.533.58
营业利润率（）14.807.13-1.595.02
净资产收益率（）16.14-7.72-30.81--
资产负债率（）86.5488.3789.8190.94
调整后资产负债率（）79.7681.6783.5885.17
全部债务资本化比率（）65.2264.0163.7866.81
流动比率（）118.41105.9398.7998.98
经营现金流动负债比（）3.345.912.51--
现金短期债务比（倍）1.040.670.470.45
EBITDA利息倍数（倍）1.71-0.10-1.23--
全部债务/EBITDA（倍）7.67-113.58-8.23--
公司本部（母公司）
项目2020年2021年2022年2023年3月
资产总额（亿元）1599.71416.071413.05/
所有者权益（亿元）138.22117.43137.91/
全部债务（亿元）192.65104.0184.83/
营业收入（亿元）5.214.290.46/
利润总额（亿元）5.430.3520.49/
资产负债率（）91.3691.7190.24/
全部债务资本化比率（）58.2346.9738.09/
流动比率（）101.8697.9394.76/
经营现金流动负债比（）5.148.634.91/
注：1．本报告部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入造成的；2．数据单位除特别说明外均为人民币；3．2023年1－3月财务数据未经审计；4.本报告2020年及2021年数据使用2021年期初和2022年期初数据；5．“--”表示数据无意义，“/”表示未获取数据资料来源：联合资信根据公司财务报告整理评级历史：
债项简称债项级别主体级别评级展望评级时间项目小组评级方法/模型评级报告
20中南0219中南03AA AA 稳定2022/06/24张文韬蒋智超房地产企业信用评级方法阅读
（V3.1.202205）/房地产企
业主体信用评级模型（打分全文
表）（V3.1.202205）
20中南0219中南03AA AA 稳定2019/06/14宋莹莹卢瑞原联合信用评级有限公司阅读
房地产企业信用评级方法/
全文
评级模型
注：上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅；2019年8月1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号
声明
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二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。
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六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。
七、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。
八、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债券或证券的发行活动。
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