核心提示：2014年12月，马女士与光大公司签订《商铺租赁协议》，约定光大公司将其所有的某区某大厦74号商铺1100平米出租给马女士用于经营某知名品牌产品。
【案例】2014年12月，马女士与光大公司签订《商铺租赁协议》，约定光大公司将其所有的某区某大厦74号商铺1100平米出租给马女士用于经营某知名品牌产品，马女士需向光大公司交纳商铺租金及管理费，每年租金30万元，租赁期限从2014年12月30日至2017年12月29日。马女士支付了押金和首期租金10万元后，对该商铺进行了装修。2015年2月底，装修完成，马女士进行试营业并申报相关材料，因该商铺上有其他公司的注册登记，导致马女士无法办理营业执照和卫生许可证。双方经多次协商，此事仍未能解决。2015年11月，光大公司明确告知马女士执照肯定无法办理，马女士随即离开商铺，但并未告知光大公司，也未将商铺返还光大公司。2016年5月，马女士向法院起诉，要求解除租赁协议、光大公司赔偿其经济损失。光大公司则反诉要求确认协议于2015年12月1日解除，要求马女士返还诉争房屋，并支付2015年12月2日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。经马女士申请，法院委托鉴定机构对74号商铺的装修残值进行鉴定。2016年8月4日，法院组织双方进行了房屋交接，马女士向光大公司返还了诉争商铺。
法院认为，虽然马女士未实际经营，并在2015年11月撤场，但其直到2016年8月4日才将诉争商铺返还给光大公司，故仍应支付其实际占有诉争商铺期间的租金及管理费。但考虑到因相关证照无法办理必然对马女士的正常经营造成不利影响，且光大公司对于租赁协议的解除承担主要责任，马女士承担次要责任，故法院根据以上因素，酌情确定了一定的租金及管理费。
江苏法舟律师事务所张虎律师对上述商铺租赁纠纷分析如下：
出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，是实践中容易引发争议的问题。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人，即使空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当负担实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉要求承租人腾退房屋的同时，可以一并要求承租人承担房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用标准由法院根据房屋是否符合合同约定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的原因、当事人过错程度等因素予以确定。
张虎律师对房屋租赁交易风险特别提示：
第一，在房屋租赁合同签订阶段，租赁双方应当提前了解租赁房屋的性质，对带照租赁、保障性住房及群租房租赁等几类特殊的租赁加以关注，防止违反国家政策法律的行为，导致自身利益受损。
第二，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确约定，明确租赁房屋的实际面积、租金的计算方法、提前解除租赁合同的条件及相应责任承担等，以免争议发生。
第三，在房屋租赁合同履行过程中，由于各种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后，双方当事人应当及时搜集证据，采用法律手段保护自己的合法权益。
同时，租赁双方还需注意：因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大；当事人双方同意终止合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。
（小维）
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