来源时间为：2017-07-27
苏州房地产行业协会顾问盛承懋表示，苏州是全国第二大移民城市，每年楼市消化6-7万套不成问题，以目前库存量来看，市场去化压力并不大。
原标题：江苏十大城市库存量探秘
本报调查显示，江苏一些城市的房地产市场出现了供过于求的局面，在库存重压之下，部分城市的楼市开始隐现拐点。新华社图片
本报地产评论员朱凌琳方力卓刘莉
库存略有上升，去化压力不大
◎库存统计可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡◎去化周期13个月左右
苏州住建局网站公布的数据显示，截止到本周三，商品房可售套数达到11.3万套，可售面积为1283.2万㎡，其中商品住宅可售5.2万套，可售面积为767.8万㎡。
苏州中国指数研究院高级分析师任晶晶告诉笔者，“从去年年初到今年2月份，苏州市商品住宅库存去化周期一般都维持在8-9个月的正常水平，上个月开始，库存去化时间开始增加到10-11个月，5月份以来，这个时间逐步上升至13个月。”
任晶晶指出，库存量的激增主要由于近期楼盘上市节奏加快，比如吴中区的“勤快盘”旭辉美澜城基本在4月周周都有加推，每次都有100-200套的新房源推出，频率非常高。
与此同时，受后市走势不明，多地房价跳水影响，购房者观望心理渐浓，整体市场去化速度放缓。“以前每月基本都有70万㎡的成交，但上个月去化只达到50万㎡左右。”
目前苏州不少开发商都给出打折优惠来刺激成交，比如姑苏区的姑苏金茂府日前便推出了“3万抵9万”的罕见大幅优惠。但值得注意的是，这样的优惠更多局限于高端改善盘中，刚需楼盘的价格走势依然坚挺。
苏州房地产行业协会顾问盛承懋表示，苏州是全国第二大移民城市，每年楼市消化6-7万套不成问题，以目前库存量来看，市场去化压力并不大。
扬州卖的多买的少，个别楼盘打出85折优惠
◎库存统计截至3月末，商品住宅可售面积约为207万㎡◎去化周期至少16个月以上
扬州官方的库存数据目前只更新至去年12月底，而笔者从代理公司渠道了解到最新信息，截止到3月末，扬州市区（不含江都）商品住宅可售面积约为207万㎡，按照扬州12万㎡左右的月成交面积计算，至少要消化16个月以上，库存压力较大。
“本月扬州还有10多家纯新盘计划上市，加上去年成交的几块地下半年也将入市，潜在的供应量非常大，未来扬州的库存量将进一步走高。”新聚仁扬州公司副总经理熊宏涛表示。
相比之下，近期扬州楼市的成交情况却并不给力。数据显示，3月扬州商品住宅累计合同成交860套，成交面积10.37万㎡，环比分别下滑32.39和26.87。进入4月微微好转，但成交套数也仅达到1116套，比去年同期少了894套。
中指院统计显示，4月扬州住宅平均价格在9357元/㎡，环比上月的9346元/㎡虽微涨0.12，但涨幅较上月收窄1.28。熊宏涛表示，“金三银四市场成交较差，不少购房者都出现了观望心理，虽然整体看，扬州房价一直比较平稳，但目前已经出现局部降价的现象，有些楼盘甚至在总价优惠基础上再打85折。”
熊宏涛认为，目前扬州的楼盘想卖得好，要么得拿出特色产品，要么得有诱惑的价格。熊宏涛以扬州东区的恒大帝景为例，该项目周边的楼盘价格都在1万元/㎡左右，但恒大帝景精装产品折后起价仅在8680元/㎡，因此近期一直卖得不错。
泰州消化库存要18个月，项目开盘不敢涨
◎库存统计截至3月底，商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45◎去化周期18个月左右
来自泰州统计局的数据显示，截止到3月底，全市商品房可售面积为207.2万㎡，同比增长31.75，其中商品住宅待售面积为140.07万㎡，同比增长31.45。
搜房网泰州站总经理高俊介绍，如果按照户均100㎡计算，泰州商品住宅的库存量大概在1.4万套，需要去化约18个月，这对于泰州这样的人口输出型城市来说压力还是蛮大的。
尤其是今年以来，商品房成交量的缩减再次推高了库存量。泰州房管局提供的数据显示，一季度泰州市商品房销售面积36.23万㎡，同比下降21.61；其中住宅销售32.83万㎡，同比下降19.51。
价格上，中指院的数据显示，4月泰州楼市样本平均价格为6984元/㎡，环比3月下跌1.66。从市场情况看，泰州不少楼盘都推出优惠政策，华润、绿地在城南的项目都抛出特价房，其中华润中心打出了4980元/㎡的特价房源，这在周边普遍6字头售价的楼盘中非常具有竞争力。
合富辉煌泰州公司策划王羽表示，以往项目开盘时大都有100-200元/㎡的微涨，但现在很多楼盘开盘时基本都不再提价。
“目前泰州的开发商注意控制推盘节奏，市场整体以消化库存为主，预计随着价格的松动，5、6月的市场会出现量涨价跌的局面。”高俊也表示。
徐州量价齐升背后有隐忧，不少楼盘销售不畅
◎库存统计无库存统计。仅明确1-3月，徐州市区新增商品房套数为14362套，新增供应面积为114.8万㎡，其中新增住宅面积为89.1万㎡◎去化周期未知
徐州并没有对外的官方库存数据，唯一可查的最新数据是今年1-3月的市场供应量。据彭城视窗房产频道统计，1-3月，徐州市区新增商品房套数为14362套，新增供应面积为114.8万㎡，其中新增住宅面积为89.1万㎡。但由于该数据并不是每月均有发布，并不能比较出库存量的环比、同比涨幅情况。
成交上，中国指数研究院的数据显示，1-4月徐州商品房销售套数11608套，同比上涨152.51；销售面积同比上涨151.61。4月，徐州楼市样本平均价格为6211元/㎡，环比上涨1.01。
尽管今年以来徐州楼市呈现出量价齐升的局面，但星空地产网徐州站的主编沙恒律表示，“目前徐州市场供应量庞大，成交、价格上涨仅仅因为个盘推动，大多数楼盘成交情况并不理想。比如新城区板块，有些楼盘甚至一个月都鲜有成交。”
沙恒律认为，从现在情况来看，徐州房价下行的可能性不小。据小道消息，原本打算入驻新城区的恒大、海亮、银亿地产，已经纷纷中止了拿地计划。
业内人士表示，目前刚需依然是徐州市场主流，而随着库存量的加大，以及外地降价风波的影响，一些开发商也推出了新的优惠政策和特价房源，对于有需求的刚需购房者是不错的入手机会。
无锡库存量有所下降但消化之路依然漫长
◎库存统计据搜房网统计，截至3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比去年第四季度减少3681套，环比跌幅2.7；商品房库存面积1616.55万㎡，环比跌幅为1.8◎去化周期23个月以上
据无锡市产监局公布的数据，2013年12月底，无锡市商品房库存量已经增加至1727万㎡（不含政策性用房），的去化周期将近2年。
长期的供大于求使得近几年无锡楼市的表现一直差强人意。即使是在火热的2013年，无锡楼市仍旧是负增长，商品住宅销售金额同比下降了3.2。而进入2014年，无锡楼市继续低迷，一季度销售面积110.63万㎡，同比减少21.89，销售金额94.09亿元，同比减少21.11。
由于无锡的库存量开始变得越来越敏感，2014年一季度，产监局已经不再对外公布库存数据。无锡市房屋产权监理处市场科副科长陈晖解释，“去年公布的数据包含一些未售但已经投入使用的商业办公面积，这部分大概200万㎡左右。实际上无锡的库存量并没有数字上显示的那么严重。”
从市场反应来看，很多开发商已经开始调整供应节奏，无锡的实际库存开始“止升回跌”，库存量从2013年以来实现了首次下降。
据搜房网统计数据，截至2014年3月27日，无锡商品房库存套数为139635套，环比2013年第四季度143316套，减少3681套，环比跌幅2.7；商品房库存面积1616.55万㎡，环比2013年第四季度减少30.06万㎡，跌幅为1.8。不计算新增供应，以目前的销售速度，至少需要23个月才能完全消化。
在陈晖看来，无锡中小户型的市场消化一直还是比较快的，库存积压基本都是大户型的产品，而这些大多是去年陆续上市的产品。
价格方面，无锡楼市则一直比较平稳。据产监局数据，2014年一季度无锡市区商品住宅加权均价为8476元/㎡，环比涨幅为0.26。无锡思源市场拓展部拓展专员吕熠宸表示，无锡的房价从2011年以来一直就比较稳定，在8000元/㎡上下浮动，一季度价格上涨也是因为受蠡湖香樟园等一些个盘成交影响。不过，一季度无锡也有一些楼盘有比较大的价格下调，比如苏宁悦城，从12000元/㎡调整到了9700元/㎡。
南通18个价格变动的楼盘中“5涨13跌”
◎库存统计截至2014年4月25日，南通市区可售住宅套数为21733套，可售面积为2893161.75㎡◎去化周期2年半左右
据搜房网统计，截至2014年4月25日，南通市区可售住宅套数为21733套，可售面积为2893161.75㎡。2014年1季度南通市区所有物业类型商品房成交2967套，面积30.66万㎡。
以目前的销售速度，考虑未来的上市量，消化周期在2年半左右。
世联南通策略资源部策划经理黄卓兵分析，2014年南通市区商品房的新增供应量大概会在70-80万方左右。“现在的库存确实是南通近几年的库存高点。这主要是由于去年的土地供应以及房产开发呈现出爆发式增长。”黄卓兵分析，2013年南通楼市市场良好，所以库存消化理想。但到了2014年，南通楼市受到几方面影响，去化速度明显放缓，导致库存去化压力增大。
库存高企，导致南通房价出现下跌。据搜房网统计，截至2014年3月31日，南通市区（崇川区、港闸区、开发区、通州区）取样的85个在售楼盘的整体均价为9743.04元/㎡，与2014年1月相比下滑了0.87，同比去年一季度下滑0.45。
在一季度，南通共有18个楼盘发生价格变动，其中涨价楼盘为5个，降价楼盘13个。其中，崇川区的天安花园直降2000元/㎡，港闸区的皇家花园、中港城世家等楼盘都在降价促销。
到了4月份，南通楼市的降价现象依然存在。中国指数研究院《2014年4月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，4月南通市住宅均价9200元/㎡，较上月环比下跌2.00，较去年同期同比下跌了2.43。
盐城市场不如数据乐观，成交下跌价格松动
◎库存统计截至3月28日，盐城未售住宅是37588套，总面积4111919.47㎡
◎去化周期约20个月
截至2014年3月28日，盐城楼市未售住宅是37588套，总面积4111919.47㎡。据盐城政府官方数据，2013年盐城市区商品住房上市379.86万㎡，同比增长29.42；销售商品住房304.69万㎡，同比增长16.25。按照2013年的去化速度，盐城市场库存去化需要约20个月。
据盐城政府官方数据，2013年盐城市区商品住房销售均价（不含保障房）为5523元/㎡，同比增长3.49。中国房地产指数系统出炉的百城价格指数显示，盐城4月份全市商品住宅均价6437元/㎡，房价继续攀升，涨幅0.83。
但实际上
