江苏回收，[收购]通光线缆:拟收购江苏通光信息有限公司股权项目评估报告 通光线缆、股权评估报告、股权价值评估报告、股权转让评估报告。
（B）理论成新率
理论成新率根据设备的经济寿命年限（或尚可使用年限）和已使用的年限确
定。
理论成新率=（经济寿命年限-已使用的年限）/经济寿命年限×100
对于已使用年限超过经济寿命年限的设备，使用如下计算公式：
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限 尚可使用年限）×100
对于价值量低、结构轻巧、简单、使用情况正常的设备，主要根据使用时
间，结合维修保养情况，以使用年限法确定成新率。
③评估值的确定
机器设备评估值=重置全价×综合成新率
2）车辆的评估
①车辆重置全价
车辆重置全价由不含增值税购置价、车辆购置税和其它合理费用（如验车
费、牌照费、手续费等）三部分构成。购置价主要参照同类车型最新交易的市场
价格确定。
②综合成新率的确定
依据现行的车辆报废标准，以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场
勘察情况确定的勘察成新率综合确定。
③车辆评估值的确定
评估值=车辆重置全价×综合成新率
3）电子设备的评估
①电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安
装调试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
对于电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综
合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其
综合成新率。
③评估价值的确定
评估值=电子设备重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手
交易价采用市场法进行评估。
（4）土地使用权
土地估价选用的评估方法应符合《城镇土地估价规程》的规定和运用的条件，
并与评估目的相匹配。本评估中运用的评估方法是按照《城镇土地估价规程》的
规定，根据当地地产市场的发育状况，并结合评估对象的具体特点及特定的评估
目的等条件来选择的。通常的评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近
法、剩余法、基准地价系数修正法。
由于待估宗地所在区域基准地价基准日为2015年1月1日，距评估基准日
2016年4月30日时间较短，参照国土资源部公布的监测地价变动指数，可以按照
相应的基准地价进行修正，所以本次评估可以采用基准地价系数修正法进行评
估。
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产评估，评估对象所
在区域没有类似物业出租，不能确定客观的租金水平，因此不采用收益还原法评
估。
成本逼近法适用于新开发、土地市场欠发育、土地开发成本可以取得的土地
价格评估。委估宗地土地市场较发达，有可供参考的交易案例，故不选用成本逼
近法。
剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地评估。允许运用于以下情
形：①待开发或待拆迁改造后再开发的土地评估；②仅将土地开发
整理成可供直接利用的土地评估；③现有中地价的单独评估。待估宗地地
上有建筑物，宗地所在区域没有类似物业的销售，通过比较不可以确定宗地地上
建筑物的售价，所以不选择剩余法评估。
由于可以取得与待估宗地可比的市场交易案例或者挂牌出让的宗地，并且区
域因素、个别因素、交易因素的差异能够合理量化，满足采用市场比较法的条
件。
经过评估人员的实地勘察及分析论证，本次评估对土地采用市场比较法、基
准地价系数修正法进行评估。
（5）其他无形资产
其他无形资产主要为企业未在账面核算的专利技术资产。专利技术资产的研
发成本以及为取得证书发生的费用已进入各年度的当期费用。此次委托评估的技
术类资产，在市场上不易找到市场参照交易案例，无法采用市场法进行评估，技
术资产的开发成本与其价值存在弱对应性，不宜采用成本法进行评估。考虑到该
等技术均已应用到生产经营过程中，并与其他资产共同产生收益，满足使用收益
法条件，因此选用收益法进行评估。
收益法：收益法是通过估算被评估对象未来寿命期内预期收益，并采用适当
的折现率予以折现，借以确定评估值的一种评估方法。
未来无形资产带来的收益采用收入分成的方法确定：根据企业应用无形资产
带来的预期收益及无形资产在其中的贡献率确定无形资产带来的超额收益。
其基本公式如下：
..
..
.
.
.
niiirRDP11
式中：
P--无形资产价值的评估值；
D--无形资产分成率；
Ri--分成基数，即销售收入或现金流；
r--折现率；
n--收益预测期间；
i--收益年期。
二）收益法
1．方法简介
企业整体价值收益法评估的基础是经济学预期效用理论，是通过对评估对象
所运用的资产进行综合分析，从资产整体运营收益的角度出发，测算被评估资产
在未来的预期收益值，并按特定的折现系数估算出其企业资产现时公平市值的一
种评估方法。收益法在理论上是一种比较完善和全面的方法，该方法提供了从整
体上分析衡量一个企业盈利能力，从而确定企业资产价值的途径。这种方法不仅
考虑了企业基本有形资产获取收益的因素，同时还考虑了无形资产、特别是一些
不可确指无形资产获取收益的因素。此次评估是在模拟活动树信息为活动树科技
的全资子公司的前提下进行的，收益法是以财务数据合并口径的基础上进行测算
的。
2．预测模型
本次评估收益法模型选用企业自由现金流模型。
公司股东全部权益价值=公司经营价值 溢余资产价值.溢余负债价值 非经营
性资产价值.非经营性负债价值.付息债务价值
=公司投资资本价值.付息债务价值
公司经营价值包括经营性资产、负债创造的价值，是指企业因盈利目的而持
有、且实际也具有盈利能力的资产及对应的负债。
非经营性资产、负债：是指与公司的经营没有直接关系的、不是用来获取经
济利益的资产及对应的负债。
溢余资产、溢余负债：在经营性资产、负债中，有一部分是与本次预测的公
司未来收益无直接关系的多余资产及多余负债，我们将其分别定义为溢余资产和
溢余负债。溢余资产一般包括：溢余货币现金、交易性金融资产、应收利息、应
收股利、可供出售金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、投资性。
递延所得税资产等；溢余负债一般包括：交易性金融负债、应付利息、应付股
利、预计负债、递延所得税负债等。
付息债务：是指基准日账面上需要付息的债务，包括短期借款、带息应付票
据、一年内到期的长期借款、长期借款等。
公司经营价值计算公式为：
......
.
.
.
.
n1inniir1Vr1RP
式中：
P--企业经营价值
-企业自由现金流量iR
r--折现率，以企业加权平均资本成本作为折现率
n-详细预测期间，预计企业经营业务的收益水平达到稳定状态的时间区间
i--收益年期
-详细预测期末的企业后续价值。nV
企业自由现金流量=息税前利润×（1-所得税率）.营运资金增加额＋折旧及摊
销.资本性支出
=净利润 利息费用-利息费用抵税额.营运资金增加额.资本性支出净额
3．评估步骤
本次评估我们将合理预测被评估企业未来的收益状况，并将其收益和终值折
现，确定被评估企业的经营价值。运用该种方法具体分为如下六个步骤：
（1）确定详细预测期间内企业净收益、自由现金流量及财务状况；
（2）确定企业在详细预测期末的后续价值；
（3）采用适当折现率将净收益和后续价值折成现值。折现率应考虑相应的形
成该收益的风险因素和资金时间价值等因素；
（4）将现值相加，确定企业的经营价值；
（5）在企业的经营价值中加上溢余资产和溢余负债的净值，得出企业投资资
本价值；
（6）在企业的投资资本价值中减去基准日付息债务的价值，得出股东全部权
益价值。
4．主要参数的确定
（1）收益期及详细预测期的确定
详细预测期，是指企业达到稳定收益状态之前的预测期限，在详细预测期间，
需要根据公司发展战略、经营计划等对其收益状况和财务状况进行详细预测。依
据企业的实际状况和发展预期，通光信息将于2021年达到稳定状态。2022年以
后，通光信息不需增加营运资金，资本性支出也以年折旧、摊销额确定，通光信
息在2022年之后，收益状况能够保持在2022年的水平。
（2）企业自由现金流量的确定
自由现金流量=营业收入.营业成本.营业税金及附加.期间费用 营业外收支
净额.所得税 利息费用-利息费用抵税额-营运资金增加额.资本性支出净额
（3）折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金
流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC），计算公式为：
..TEDDREDERWACCde..
.
..
.
..1
式中：WACC为加权平均总投资回报率；
E为权益资本；
D为付息债权资本；
Re为权益资本期望回报率；
Rd为债权资本回报率；
T为企业所得税率。
其中：....sfmfeRRERR.......
式中：为无风险收益率；fR
为市场证券组合的预期收益率；..mRE
为市场风险溢价，用表示；....fmRRE.pmR
β为Beta风险系数；
为特定公司的风险溢价s.
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定书所约定的事
项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托方提供的法律性文件与会
计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进
行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比
较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过
程如下：
1．接受委托及准备阶段
（1）北京
