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两地房子可“以旧换新”当地国企直接收购旧房

发布日期:2024/2/16 17:20:11 浏览:304

来源时间为:2024-1-25

2023年楼市持续下行之下,论创新和大胆,还得是江苏省。江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动,旧房由地方国企收购后,改造为人才房和保障房,旧房款直接用来抵新房款,买卖都由地方国企为业主一条龙操办,连旧房评估费都不用业主承担。

“现在我自己都没花什么时间和精力,整个流程都是他们(国企)走。”太仓置换成功的业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者(简称“每经记者”)。

旧房换新,在太仓已经进入常态化阶段,一大批客户已经达成置换意向,不少人已经走完了置换全流程,坐等收房。

苏州相城区“以旧换新”模式下,也没有卖房和买房的环节,直接一套旧房换一套新房,选购的新房总价超过旧房、补差价即可。

无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点,都指向了共同的目标:老房有人住、新房有人买。

01

太仓模式

业主惊喜

旧房评估价远高于市场价

张淳茉(化名)一家是太仓第三批换房的受益者。

“旧房评估价格大大超出我的心理!”她说,“我们旧房是5楼顶楼,(如果是自己卖)不太好出手。评估价给到了8100元/平方米,而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问。”张淳茉介绍说。

“我们房子129平方米,有个阁楼30平方米,一个储藏室11平方米,最后加起来算170平方米,总价估到了112万多元。”

她们选中“桃园新著”的洋房,换购单价19000元左右,赶上了常态化“以旧换新”政策优化,阁楼、车位也算入评估总价,旧房评估总价一下子就上来了。

按照张淳茉的计划,旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款,不足部分用公积金贷,这样还贷的压力就小了。

太仓版“以旧换新”,给各地盘活存量房和新房市场打了个样。

地方国企托底“以旧换新”模式,太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。

每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访,置业顾问李涵波(化名)向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。

太仓居民如果有“以旧换新”意向,可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面,填写报名信息,官方会统一安排旧格评估,新房房源由太仓市城市发展集团有限公司(简称“太仓城发集团”)、太仓市城市建设投资集团有限公司(简称“太仓城投集团”)两家国资公司提供。

▲晨曦雅苑沙盘图片来源:每经记者包晶晶摄

“我可能是太仓第一个换房的人!”文雅婷(化名)向每经记者介绍,“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来,过完十一我就去楼盘看了房子,紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的,产证也是卡着时间点办下来的,为了赶着换房。”

“我看中的房源193平方米,当时自己的房子评估价下来就占新房价格60,其余的部分用公积金加商贷,现在贷款比我买那套房时要低太多了,我买那套的时候,房贷是5.6。”文雅婷这样说道。

文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯,市场火爆的那个时候,根本不容她多想,只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子,128平米。由于家里人多孩子多,现在想想还是不够住,既然有这个政策,就想换个大的。

“其实我们那套房评估价不太划算,买入价约23000元/平方米,评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受,毕竟如果要自己卖掉再去买的话,现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说。

根据太仓市目前的政策,卖旧买新,还能省下十几二十万元的契税,车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风,实现一换一。

对于大家最为关注的旧房定价,晨曦雅苑一位置业顾问刘艳(化名)表示,“由住建背景的评估公司出面,调出你这个小区半年间的成交均价,这个评估是面向整个小区的,所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样,如果你是小区中最优质的房源,装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后,置换人付2万元意向金,签置换协议,所有置换人会一起参与新房摇号,按照摇号顺序选房,在这个过程中,随时可以退出,意向金可退。

政策不断优化升级

老房学区资格也保留

2024年1月25日,每经记者在与置业顾问沟通中发现,经过两轮“以旧换新”试点之后,太仓又一次走在了前面,进一步降低了置换门槛,细化了试点方案中的一些遗留问题,而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。

太仓城发集团也于1月12日了新一轮“以旧换新”的通知,具体来看,常态化方案对购房人有了五大方面利好。

太仓版“以旧换新”五大利好

根据2023年1月12日公告解读

1

“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。

2

原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60,新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80,大大降低了置换差价。

3

有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估,算到总价中,汽车车位可以等量置换。

4

“老房子的学区”入学资格保留两年,打上了政策补丁。

5

更大的优化,是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人,既可用于支付新房首付款,也可用来归还老房贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。

值得注意的是,最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”,是一项非常创新的政策突破。

太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示:“在前两批置换工作结束后,反复开会总结复盘,对报名未置换的市民做了回访,发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况,我们第一时间组织会议研究分析,不断优化‘以旧换新’政策,得到了局、司法局、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中,我们也实时听取市民意见,改进政策,更好地为有置换需求的市民提供便利。”

第一批次“以旧换新”工作结束后,太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析,发现较多市民反馈新房供给选择有限:首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源,选择余地较小。因此,在第二批次加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房,满足市民的不同需求。

“随着集团旗下新项目陆续启动预售,新房的供应也会更丰富。此外,我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源,未来也可能有更多的国资公司加入。”

太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者:“新的方案出台之后,报名的人很多,截至今年1月25日,已经接待了20多组客户。”

事实上,截至今年2月3日,“常态化”不到20天,已经有97组客户正式走流程进行换房了。

老房有人住、新房有人买

怎么实现?

“根据市民们普遍的反馈,这个政策对有置换需求的市民具有推进作用,能较为有效地改善居住环境,享受更优质的配套,提高生活品质,是‘从民生角度,从实际出发’解决了置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善,以及企业和市民对政策更进一步的了解,置换需求逐渐增高,为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。

收购来的房源,太仓将满足不同层次的人才需要。

易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示:“国资公司拿到此类住房后,将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看,相比有些地方的操作,太仓的做法更加务实和更加精准。”

▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑图片来源:每经记者包晶晶摄

那么,用收购的旧房做人才房,和直接用新房做人才房,有何不同意义?

太仓城发集团对此解释:收购旧房作适当改造后用作人才房,资金成本较低,手续便利,相比新房时效性更高,周期更短,也可以丰富人才公寓和保障房供给种类,满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析,同时对居住业主也进行了回访,了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息,后期对人才房的分配会更加人性化,比如,对于在老城区工作的人才,可以分配老城区的人才房,缩短上下班通勤时间。

太仓城发集团方面还表示:苏州“十四五”规划中提出,全市要完成10万套人才公寓和保障房建设,其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策,另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位,集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时,还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外,目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位,满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围,同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求,集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验,探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。

太仓市委书记汪香元带队太仓城发集团时曾指出,要开阔思路、更有魄力,以更大的执行力度,开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大,以全市域打通“以旧换新”为目标,提供更多新房子供老百姓选择。政策上要优化,在依法依规的前提下,勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措,最终实现老房子有人住、新房子有人买。

对于“3年新增1万套人才公寓”的目标,官方数据显示,目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。

“人来了就有房,也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目,发现太仓在此次“以旧换新”中,提供了更多元的选择,既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房,也有距离稍远,但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。

▲鼎盛华庭项目图片来源:每经记者包晶晶摄

对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定,刘艳向每经记者透露:“也给售楼处销售提供了部分佣金,以提高销售人员积极性。”

严跃进表示:“太仓模式的特点在于,其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去,有些地方也有‘以旧换新’,但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’,这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路,即:二手房不再出售给普通刚需群体,而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体,对全国各地盘活二手房有非常大的启发。”

但从房屋买卖交易流程上来看,太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作,相关部门是如何跑通这些节点的?

太仓城发集团透露,“以旧换新”涉及的流程多而复杂,为了解决这些问题,集团组建“以旧换新”工作领导小组,先后成立政策宣传、评估验收、法务、资金结算、监督保障5个专项工作组,各负其责、相互配合,协同推进“以旧换新”业务;在住建、教育、审批、司法、融媒、税务、银行等部门大力支持下,先后完成了APP开发、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作,让换房流程更顺畅,工作更透明。

02

苏州相城区模式

旧房款打至新房对应公司

银行放贷后退还业主多余金额

苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天(2023年12月21日),《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名,不接受电话预约,据现场销售反馈,一早上接待了

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