来源时间为：2024-1-25
2023年楼市持续下行之下，论创新和大胆，还得是江苏省。江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。
“现在我自己都没花什么时间和精力，整个流程都是他们（国企）走。”太仓置换成功的业主张女士这样告诉《每日经济新闻》记者（简称“每经记者”）。
旧房换新，在太仓已经进入常态化阶段，一大批客户已经达成置换意向，不少人已经走完了置换全流程，坐等收房。
苏州相城区“以旧换新”模式下，也没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房、补差价即可。
无论是已经进入常态化的太仓模式还是苏州相城区的初次探索试点，都指向了共同的目标：老房有人住、新房有人买。
01
太仓模式
业主惊喜
旧房评估价远高于市场价
张淳茉（化名）一家是太仓第三批换房的受益者。
“旧房评估价格大大超出我的心理！”她说，“我们旧房是5楼顶楼，（如果是自己卖）不太好出手。评估价给到了8100元/平方米，而小区里有的挂出6000多元的价格都没人问。”张淳茉介绍说。
“我们房子129平方米，有个阁楼30平方米，一个储藏室11平方米，最后加起来算170平方米，总价估到了112万多元。”
她们选中“桃园新著”的洋房，换购单价19000元左右，赶上了常态化“以旧换新”政策优化，阁楼、车位也算入评估总价，旧房评估总价一下子就上来了。
按照张淳茉的计划，旧房这笔钱打算全部用来抵扣新房款，不足部分用公积金贷，这样还贷的压力就小了。
太仓版“以旧换新”，给各地盘活存量房和新房市场打了个样。
地方国企托底“以旧换新”模式，太仓市最早是在2023年国庆期间成功试点。
每经记者2023年12月初前往太仓晨曦雅苑进行了实地探访，置业顾问李涵波（化名）向记者详细介绍了这一全新尝试的细节。
太仓居民如果有“以旧换新”意向，可通过太仓市行政服务APP“太融e”点击“以旧换新”页面，填写报名信息，官方会统一安排旧格评估，新房房源由太仓市城市发展集团有限公司（简称“太仓城发集团”）、太仓市城市建设投资集团有限公司（简称“太仓城投集团”）两家国资公司提供。
▲晨曦雅苑沙盘图片来源：每经记者包晶晶摄
“我可能是太仓第一个换房的人！”文雅婷（化名）向每经记者介绍，“2023年9月底‘以旧换新’政策刚刚出来，过完十一我就去楼盘看了房子，紧接着就到‘太融e’APP上登记换房了。其实我自己的房子是2023年上半年刚刚交付的，产证也是卡着时间点办下来的，为了赶着换房。”
“我看中的房源193平方米，当时自己的房子评估价下来就占新房价格60，其余的部分用公积金加商贷，现在贷款比我买那套房时要低太多了，我买那套的时候，房贷是5.6。”文雅婷这样说道。
文雅婷自己的新房是2021年买的毛坯，市场火爆的那个时候，根本不容她多想，只能买了娄江新城那个楼盘最后一套房子，128平米。由于家里人多孩子多，现在想想还是不够住，既然有这个政策，就想换个大的。
“其实我们那套房评估价不太划算，买入价约23000元/平方米，评估价不到22000元/平方米。但是我们也接受，毕竟如果要自己卖掉再去买的话，现在二手房市场价格确实不好。”文雅婷说。
根据太仓市目前的政策，卖旧买新，还能省下十几二十万元的契税，车位也借着常态化开展“以旧换新”的东风，实现一换一。
对于大家最为关注的旧房定价，晨曦雅苑一位置业顾问刘艳（化名）表示，“由住建背景的评估公司出面，调出你这个小区半年间的成交均价，这个评估是面向整个小区的，所以装修老旧、楼层不佳的不利因素在评估中会被忽略。同样，如果你是小区中最优质的房源，装修精良等等的优势也会减弱。”当完成评估之后，置换人付2万元意向金，签置换协议，所有置换人会一起参与新房摇号，按照摇号顺序选房，在这个过程中，随时可以退出，意向金可退。
政策不断优化升级
老房学区资格也保留
2024年1月25日，每经记者在与置业顾问沟通中发现，经过两轮“以旧换新”试点之后，太仓又一次走在了前面，进一步降低了置换门槛，细化了试点方案中的一些遗留问题，而且直接把“以旧换新”业务变成了常态化。
太仓城发集团也于1月12日了新一轮“以旧换新”的通知，具体来看，常态化方案对购房人有了五大方面利好。
太仓版“以旧换新”五大利好
根据2023年1月12日公告解读
1
“以旧换新”从“一套换一套”升级到了可以“多套换一套房”。
2
原先限定存量商品房总价抵扣比例不得高于新房总价的60，新方案规定旧房总价抵扣比例不得高于所购新房总价的80，大大降低了置换差价。
3
有产证的自行车库、储藏室、阁楼可以独立评估，算到总价中，汽车车位可以等量置换。
4
“老房子的学区”入学资格保留两年，打上了政策补丁。
5
更大的优化，是支持旧房价款分批次支付给旧房产权人，既可用于支付新房首付款，也可用来归还老房贷款。剩余价款在新房房贷放款之后支付给旧房产权人。
值得注意的是，最新置换条件中“老房子的学区入学资格保留两年”，是一项非常创新的政策突破。
太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示：“在前两批置换工作结束后，反复开会总结复盘，对报名未置换的市民做了回访，发现市民有着学区困扰、一套换一套资金不足、车位车库无法置换、购房人年龄无法贷款的情况，我们第一时间组织会议研究分析，不断优化‘以旧换新’政策，得到了局、司法局、住建局、审批局等部门的大力支持和广大市民的充分认可。在后期的工作中，我们也实时听取市民意见，改进政策，更好地为有置换需求的市民提供便利。”
第一批次“以旧换新”工作结束后，太仓城发集团对未置换的客户作了详细分析，发现较多市民反馈新房供给选择有限：首批试点仅开放太仓城发集团的3个在售项目100套房源，选择余地较小。因此，在第二批次加入更多不同区域、不同面积段、不同总价段的新房，满足市民的不同需求。
“随着集团旗下新项目陆续启动预售，新房的供应也会更丰富。此外，我们把太仓城投集团开发的楼盘也纳入‘以旧换新’新房源，未来也可能有更多的国资公司加入。”
太仓晨曦雅苑置业顾问李涵波也告诉每经记者：“新的方案出台之后，报名的人很多，截至今年1月25日，已经接待了20多组客户。”
事实上，截至今年2月3日，“常态化”不到20天，已经有97组客户正式走流程进行换房了。
老房有人住、新房有人买
怎么实现？
“根据市民们普遍的反馈，这个政策对有置换需求的市民具有推进作用，能较为有效地改善居住环境，享受更优质的配套，提高生活品质，是‘从民生角度，从实际出发’解决了置换难的问题。随着工作的深入、宣传力度的扩大、政策的持续完善，以及企业和市民对政策更进一步的了解，置换需求逐渐增高，为后续‘以旧换新’工作打下了良好的基础。”太仓城发集团方面在接受《每日经济新闻》采访时表示。
收购来的房源，太仓将满足不同层次的人才需要。
易居研究院研究总监严跃进对每经记者表示：“国资公司拿到此类住房后，将改造为人才公寓和保障房。从这个操作来看，相比有些地方的操作，太仓的做法更加务实和更加精准。”
▲提供房源用于“换新”的晨曦雅苑图片来源：每经记者包晶晶摄
那么，用收购的旧房做人才房，和直接用新房做人才房，有何不同意义？
太仓城发集团对此解释：收购旧房作适当改造后用作人才房，资金成本较低，手续便利，相比新房时效性更高，周期更短，也可以丰富人才公寓和保障房供给种类，满足不同层次的人才居住需求。太仓城发集团对全市人才房所在区域、面积、套数等信息做了盘点分析，同时对居住业主也进行了回访，了解到部分业主的诉求。通过综合以上信息，后期对人才房的分配会更加人性化，比如，对于在老城区工作的人才，可以分配老城区的人才房，缩短上下班通勤时间。
太仓城发集团方面还表示：苏州“十四五”规划中提出，全市要完成10万套人才公寓和保障房建设，其中太仓市目标筹集1万套人才公寓和保障房。太仓城发一方面是响应国家层面的政策，另一方面是太仓层级对集团的定位和要求。根据太仓城发集团职能定位，集团三大主业中包含了房地产综合开发、人才公寓和保障房建设。集团在加快自行建设的同时，还需要通过市场化收购及存量房改造来达成这一目标。另外，目前集团的保障房及人才公寓的供应仅设置3-5个点位，满足不了多层次的人才需求。为了扩大人才公寓供给数量和范围，同时结合上级提出的构建房地产新模式的政策要求，集团借鉴其他城市已有的“以旧换新”经验，探索尝试太仓版的商品房“以旧换新”。
太仓市委书记汪香元带队太仓城发集团时曾指出，要开阔思路、更有魄力，以更大的执行力度，开拓创新地做好这两项工作。范围上要扩大，以全市域打通“以旧换新”为目标，提供更多新房子供老百姓选择。政策上要优化，在依法依规的前提下，勇于尝试推出有利于推进工作的政策举措，最终实现老房子有人住、新房子有人买。
对于“3年新增1万套人才公寓”的目标，官方数据显示，目前太仓市已累计筹集人才公寓房源7798套。
“人来了就有房，也是太仓抢人才的策略。”李涵波告诉记者。记者走访了参与“以旧换新”的多个项目，发现太仓在此次“以旧换新”中，提供了更多元的选择，既有少量市中心动迁安置新房、新区新建商品房，也有距离稍远，但品质更好、性价比更优的娄江新城鼎盛华庭项目。
▲鼎盛华庭项目图片来源：每经记者包晶晶摄
对于“以旧换新”产生的“去化工作量”提成如何认定，刘艳向每经记者透露：“也给售楼处销售提供了部分佣金，以提高销售人员积极性。”
严跃进表示：“太仓模式的特点在于，其使得类似‘以旧换新’的交易比较容易实现。过去，有些地方也有‘以旧换新’，但是在二手房处置方面一般是‘承诺或积极把二手房出售’，这样就会产生不确定性。而太仓模式给二手房的盘活带来了非常好的思路，即：二手房不再出售给普通刚需群体，而是通过国资系统改造为人才公寓和保障房。这其实就扩大了二手房潜在的消费群体，对全国各地盘活二手房有非常大的启发。”
但从房屋买卖交易流程上来看，太仓版“以旧换新”模式在多个环节上都是从未有过的操作，相关部门是如何跑通这些节点的？
太仓城发集团透露，“以旧换新”涉及的流程多而复杂，为了解决这些问题，集团组建“以旧换新”工作领导小组，先后成立政策宣传、评估验收、法务、资金结算、监督保障5个专项工作组，各负其责、相互配合，协同推进“以旧换新”业务；在住建、教育、审批、司法、融媒、税务、银行等部门大力支持下，先后完成了APP开发、政策发布、报名工作、房源筹集、合同文本拟定、资金筹措、公证摇号、现场开盘等工作，让换房流程更顺畅，工作更透明。
02
苏州相城区模式
旧房款打至新房对应公司
银行放贷后退还业主多余金额
苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天（2023年12月21日），《每日经济新闻》记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了
