(1)由于委估宗地当地的征地成本统计资料比较详实，故可选用成本逼近法进行评估；
(2)由于委估宗地所在无锡基准地价评估基准日较久，故不适于选用基准地价系数修正法进行估价；
(3)由于估价对象宗地土地收益难以准确剥离确定，故不适于选用收益还原法和剩余法；
(4)由于从土地市场可获得与估价对象具有可比性的交易案例，故可选用市场比较法。
4、关于流动资产的评估
在流动资产的评估中，对货币性质的流动资产（货币资金），以审核调整后的账面值为其评估值。对债权类资产进行认真的清查核实，在此基础上，根据其账龄、性质、债务人状况等综合分析判断回收的可能性，相应确定评估值。对实物形态的流动资产（存货），主要采用重置成本法或现行市价法。即在清查核实其数量及其在基准日实际状态的基础上确定重置成本，或以现行市场交易价格为基础确定评估值。
5、关于其他无形资产的评估
企业申报的其他无形资产主要为企业外购软件。
对于评估基准日市场上有销售且无升级版本的外购通用软件，按照同类软件评估基准日市场价格确认评估值；对于目前市场上有销售但版本已升级的外购软件，以现行市场价格扣减软件升级费用确定评估值。
对账面未记录的专利技术，采用收益法进行评估。
6、关于递延所得税资产的评估
递延所得税资产是因资产、负债的账面价值与计税基础不同而产生的可抵扣暂时性差异，能够减少未来期间应纳税所得额，进而可减少未来期间的应交所得税。其计湖北众联资产评估有限公司32算公式为：
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递延所得税资产=资产、负债的评估价值与计税基础不同产生的可抵扣暂时性差异额×所得税税率
7、关于负债的评估
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以评估目的实现后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
（二）收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。
1、评估模型：本次收益法评估模型选用企业自由现金流模型。
股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务价值
企业整体价值=企业自由现金流折现值 溢余资产价值 其他资产 非经营性资产-非经营性负债
付息债务：指基准日账面上需要付息的债务。
企业自由现金流折现值按以下公式确定：
明确的预测期期间的企业自由现金流折现值 明确的预测期之后的企业自由现金流折现值
2、预测期及收益期的确定
本次评估假定企业持续经营，故采用无限年期作为收益期。
3、企业自由现金流量
企业整体价值对应的现金流量为企业自由现金流量，企业自由现金流量计算公式如下：
(预测期内每年)企业自由现金流量=税后净利润 折旧与摊销 利息费用(扣除税务影响后)-资本性支出-净营运资金变动
=[营业收入-营业成本-营业税费 其它业务利润-期间费用(管理费用、销售费用、财务费用) 投资收益 营业外收入-营业外支出]×(1－所得税率) 折旧与摊销 利息费用(扣除税务影响)-资本性支出-净营运资金变动
4、折现率
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
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公式：WACC=Ke×E/(D E) Kd×D/(D E)×(1－t)
式中：
E为权益的市场价值；
D为债务的市场价值；
Ke为权益资本成本；
Kd为债务资本成本；
t为被评估企业的所得税率;
D/E为目标资本结构；
其中：Ke=Rf1 Beta×ERP Rc
式中：
Ke为权益资本成本；
Rf1为目前的无风险利率；
Beta为权益的系统风险系数；
ERP为市场风险溢价；
Rc为企业的特定的风险调整系数。
5、溢余资产价值
溢余资产指的是与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需多余的资产。
6、非经营性资产及负债价值
非经营性资产及负债是指与公司收益无直接关系的，不产生效益的资产及负债，此类资产及负债不影响利润，会影响公司经营规模。此类资产及负债按账面审核结果进行评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段
（1）我公司接受委托（意向）后，由项目负责人先行了解被评估单位资产构成、权属状况、经营状况、评估范围、评估目的，以及企业所处行业状况、发展前景等湖北众联资产评估有限公司34有关情况。
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（2）签订“资产评估业务委托合同书”，明确双方各自承担的责任和义务。
（3）在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写“资产清查评估明细表”、“主要资产调查表”，以及其他需要提供的有关资料。
（4）依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员组成四个专业评估小组进行现场评估工作，即机器设备组、房屋建筑物及土地组、财务组、综合组，并配备了相应的专业评估人员。
（5）进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资料，针对实物资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进行查证，具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证函等方式确定真实性。
对货币性项目的债权和债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，主要采取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对存货资产真实性的查证，通过实物盘点方式确认其真实性。
对房屋建筑物，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关技术资料，逐项进行核对，包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、有形损耗、无形损耗、大修记录、维护保养等。确定房屋存在的真实性和被评估单位产权的合法性。
对机器设备，评估人员按照企业提供的评估申报明细表，逐一进行清查核对，并通过查阅设备的运行记录、大修记录，了解设备的完好状况，对价格高的关键设备，请专业人员配合作好技术鉴定；对存在的盘盈、盘亏设备进行详细记录。由企业对上述情况进行确认，并对账面值进行调整，对需检测、验证的，建议企业办理有关处置手续。
对土地使用权，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的权利状况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然环境、行政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济湖北众联资产评估有限公司35地理位置、区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
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对其他无形资产，评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关资料，了解无形资产来源及包含的内容、权属情况、运用领域、相关产品生产销售及盈利情况，查阅了其权属资料。同时，收集权属资料及相关证明材料，核实其真实性及有效性。
对收益法的调查：
1)听取江苏锦明工作人员关于业务基本情况及资产财务状况的介绍，收集有关经营和基础财务数据；
2)分析江苏锦明的历史经营情况，特别是前两年收入、成本和费用的构成及其变化原因，分析其获利能力及发展趋势；
3)分析江苏锦明的综合实力、管理水平、盈利能力、发展能力、竞争优势等因素；
4)根据江苏锦明的财务计划和战略规划及潜在市场优势，预测公司未来期间的预期收益、收益期限，并根据经济环境和市场发展状况对预测值进行适当调整；
5)建立收益法评估定价模型。
（三）评定估算及综合处理阶段
对采用成本法评估的资产，评估人员进行了必要的市场调查、询价，以现行市场价格确定重置成本，在清查核实及现场勘察的基础上，考虑实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等因素后确定评估值。
对用收益法评估的资产，评估人员通过与企业管理层的访谈、考察企业生产现场，收集企业近年来各项财务数据指标，同时结合对同类上市公司的对比分析，在充分了解市场状况的基础上，对企业未来收益、收益期及风险回报进行量化分析，最终确定了股东全部权益价值。
（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段
根据各专业小组分别采用资产基础法和收益法对股东全部权益价值的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。
在与委托方及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，由项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式资产评估报告书。
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九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、一般性假设
（1）江苏锦明在经营中所需遵循的国家和地方的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
（2）江苏锦明将保持持续经营，并在经营方式上与现时保持一致；
（3）国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收费等不发生重大变化；
（4）假设相关单位提供的资料真实；
（5）无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、针对性假设
（1）假设江苏锦明的技术队伍及其高级管理人员保持相对稳定，不会发生重大的核心专业人员流失问题；
（2）江苏锦明各经营主体现有和未来经营者是负责的，且公司管理层能稳步推进公司的发展计划，保持良好的经营态势；
（3）江苏锦明未来经营者遵守国家相关法律和法规，不会出现影响公司发展和收益实现的重大违规事项；
（4）江苏锦明提供的历年财务资料所采用的会计政策和进行收益预测时所采用的会计政策与会计核算方法在重要方面基本一致；
（5）江苏锦明将不会遇到重大的销售款回收的问题（即坏账情况）；
（6）假设业务款的回收时间与方式在未来各年保持正常水平；
（7）假设预测期的收入和支出是均匀实现的；
（8）假设江苏锦明生产规模不
